부동산 임대사업자 혜택 장점을 알아보자

부동산 임대사업자 혜택

 

안녕하세요~^^ 오늘은 부동산에 관심이 많은 분들을 위해서 부동산 임대사업자에 대해 알아보\려고 합니다. 부동산을 다량으로 보유하고 있어 임대를 하시는 분들이 계시는데 정부에서 임대주택 등록 활성화 방안을 통해 부동산 임대사업자 등록을 하라고 권유하고 있는데요. 이유는 등록을 할 경우 여러 가지 세금을 깍아주려고 하는 듯 한데요. 취득세, 재산세, 양도소득세 및 종합부동산등을 깍아주어서 다양한 감면 혜택을 제공하며 다주택자의 임대사업자 등록을 하길 권유하고 있습니다.

 

 

부동산 임대사업자 등록을 해야하나 말아야 하나 하시는 분들이 계시는데요. 대부분 여러 주택을 소유하고 계시는 분들이 주택임대사업자로 등록을 해야 할지 고민하시는 분들이 아직까지도 있는 거 같습니다. 그래서 주택임대사업자로 등록을 할 경우 발생하게 되는 좋은점과 나쁜점에 대해 알아보고자 합니다.

먼저 임대사업자가 무엇인지 정의를 알아보겠습니다. 주택임대사업자란 공공주택사업자가 아닌 자로 1채 이상의 민간임대주택을 취득해 임대사업을 할 목적으로 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 등록한 사람을 말합니다.

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민간임대주택은 임대를 목적으로 제공하는 임의 사업자가 법령에 따라 등록한 주택을 말하며 취득유형에 따라 민간건설임대주택, 민간매입임대주택으로 나눠지게 됩니다. 주택임대사업자 등록을 할 경우에는 각종 세금 혜택을 받을 수 있다는 있습니다. 우선적으로 지방세를 감면을 받을 수 있습니다. 취득세의 경우 공동주택, 주거용 오피스텔의 경우 전용면적이 60제곱미터 이하일 경우 감면을 받을 수 있으며 이때 취득세가 200만원을 초과할 경우 80%만 감면을 받을 수 있습니다. 재산세 또한 공동 주택의 전용면적에 따라 세금 감면 혜택이 달라지는데 전용면적이 60제곱미터 이하 면서 단기임대의 경우 최대 50%, 공공지원 및 장기일반의 경우는 최대 85%까지 감면이 가능합니다. 이때 2채 이상 임대목적으로 등록을 해야만 혜택을 받을 수 있으며 다가구 주택도 감면을 받을 수 있습니다. 지방세 뿐만 아니라 임대소득세도 혜택을 받게 되는데 단기임대의 경우 수도권 및 수도권이 아닌 외 도시지역의 경우 전용면적 85제곱미터의 경우는 30%를 감면 받을 수 있으며, 공공지원, 장기일반의 경우 전용면적이 100제곱미터이하의 75%까지 감면이 가능합니다.

 

 

부동산 임대사업자 등록을 한 사람들은 대부분 양도소득세 감면 혜택이 주어지기 때문에 등록을 하게 되는데 양도소득세 중과를 피하기 위해서 장기임대주택의 요건을 갖추기만 하면 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

​부동산 임대를 시작일 당시 주택가액의 수도권 6억원, 비 수도권의 경우 3억이하이며 의무임대기간은 8년을 유지하면서 임대료 증가율이 연 5%이하의 경우 양도소득세를 감면 받을 수 있습니다. 종합부동산세도 혜택이 주어지는 데 임대주택으로  등록할 경우 종합부동산세 과세 대상에서 제외가 되는데 요건은 양도소득세 감면 요건과 같습니다. 또한

건강보험료도 혜택을 받게 되는데 연 2000만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건강보험료 인상분을 대폭 감면받을 수 있는데 8년 임대시 80%, 4년 임대시 40%에 해당됩니다. 이렇게 부동산 임대사업자 등록을 하게 되면  세금혜택을 받을 수 있다는 장점이 있음에도  등록을 망설이게 됩니다. ​그 이유는 세금 혜택의 대부분이 8년 이상에  집중되어 있어 그 이하에 해당하는 부동산은 절세효과가 적으며 임대 약정기간 내 처분할 경우  과태료 및 감면 세금을 추징하게 됩니다.

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또한 임대료도 연 5% 이내로 제한하여 상승할 수 있기 때문에 많이 망설이게 되기도 합니다. 또한 반드시 표준임대차계약서 작성 및 임대조건 변경 시공지의 및 변경 신고가 필수이며, 매년 전년도 수입금액 및 임대현황에 대해서  세무서에 면세사업자 현황신고를 해야 하며 매년 5월에 소득세신고 납부를 해야 하며,  신고를 하지 않거나 규정을 위반할 경우 과태료나 각종 세금혜택 등을 받을 수 없다는 단점 때문에 등록을 하지 않기도 합니다. 하지만 2020년부터 2천만원 이하 임대소득도 과세를 실행하고 있으니 의무적으로 소득신고를 해야 합니다.

 

 

2020년 부터는 주택임대소득을 얻는 자가 사업자등록을 하지 않을 경우에는 주택임대 수입금액의 0.2%를 가산세로 부과하며, 임대수익이 있으나 소득액이 작아서 소득세가 발생하지 않더라도 사업자등록을 하지 않으면 가산세가 부과되는 등 미신고 임대소득자이면서  고소득, 다주택자 위주로 탈루내용을 적발하여 엄중하게 대가를 치룰 수 있으니 인지하시기 바랍니다.

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계속해서 정부의 부동산 대책이 발표되면서  여러 가지 수정 보완 등이 계속해서 발생합니다. 또 언제 바뀔지 모르니 임대사업을 하시는 분들은 부동산관련해서 자주 습득을 하시는 것이 좋으리라 봅니다. 최근 임대의무시간이 지나도  임대료 인상을 5% 임대료 상한규정을 지켜야 한다고 합니다.

 

 

기존 임대료 증액 5% 상한준수의무  “임대의무기간”으로 한정하고 있었으나  임대의무기간이 경과한 후에도  임대사업을 유지 중이라면 5% 임대료 상한 준수규정을 따라야 합니다. 의무사항 위반시 부과되는 과태료가 인상 된다고 합니다. 임대의무기간 미준수시 부과되는 과태료 1천만원에서 3천만원으로 인상되었고, 임대차계약 관련 법령 위반시 부과되는  과태료 500만원에서 1천만원으로 인상 되었다고 합니다.

 

 

또한 최초 임대료 판단기준이 변경 되었다고 합니다. 기존 임대차계약이 있는 상태에서  민간임대주택으로 등록한 경우는 기존 임대료가 최초 임대료(임대료 증액 상한 규정을 적용받는 기준 임대료)로 적용된다고 합니다. 개정 법령 시행 시기는 2019년 10월 24일부터 기존 임대사업자에게도 적용이 된다고 합니다. 임대차계약의 묵시적 갱신도 신고하여야 합니다. 묵시적 갱신된 임대차 계약 신고시 계약서 첨부는 불필요하니 신고서만 제출하시면 됩니다. 참고로 수시로 부동산 정책이 바뀌기 때문에 최근정책을 항상 유념하셔서 손해나 피해를 보지 않으면 합니다.